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年轻人快回来!深圳迎重磅土地政策,学习新加坡模式有土地供应了

炒楼客真的慌了,深圳房价未来的走势基本确定,今年上车的炒楼群已经哀嚎一片。 10月11日,国务院通过一方案,将深圳的农用地转建设用地审批权,下放给深圳市政府。也就是说,..

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年轻人快回来!深圳迎重磅土地政策,学习新加坡模式有土地供应了

发布时间:2020-10-14 热度:

炒楼客真的慌了,深圳房价未来的走势基本确定,今年上车的炒楼群已经哀嚎一片。

10月11日,国务院通过一方案,将深圳的农用地转建设用地审批权,下放给深圳市政府。也就是说,除永久基本农田外的普通农用地,如果想要转化为建设用地,深圳可以自行审批。这意味着很多土地的性质可能会改变,深圳缺少住宅用地的问题,将从根本上得到了解决。

2020年5月,深圳市整体写字楼的空置率大致是27%左右,居四大一线城市之首,住宅用地则一直维持着紧平衡。北上广深中,深圳土地面积最小,全市总面积为1996.85平方千米,大致相当于上海的1/4,北京的1/8,深圳在如此狭小的土地上,却创造了比广州还多3298.5亿的GDP。

深圳秋天的街头

深圳实际管理人口约2200万,并且每年均有40万以上的新增人口,70%以上的人口住在城中村,“握手楼”随处可见,上下班高峰期地铁排队数百米成为常态。

即便是土地如此捉襟见肘,也还是将50%的土地用于生态绿化,不允许被开发。

剩下的土地,30%作为工业用地,用于筑巢引凤吸引企业落户深圳的谈判筹码。一道“红线”,一道“绿线”,占去了深圳80%的用地。

仅存的20%土地,还要切一大块给商业,一小块给医疗、教育、市政道路建设。也就是说,深圳最终能用于住宅开发的土地,不过是总面积的10%左右。

土地拍卖

住宅用地太少的根本问题没解决,造成房地产市场的供需一直偏紧,房价自然居高不下。

在9月时,深圳市住建局的相关负责人就明确表示:“新加坡是深圳学习的榜样,深圳未来住房比例将达到‘6:4’”。也就是说,未来深圳会投入建设大量的廉租房和平价商品房,60%的市民会住进公共住房,40%的住房则实行商业自由定价。

笔者当时就曾分析,新加坡模式不可能原套搬过来。因为深圳的人口一直在流入,投入大量资金来建设廉租房,将会是一个财政包袱。而且深圳存量土地稀缺,土地所属权关系错综复杂,想要拿出相当部分的住宅用地来建廉租房,基本就是“巧妇难为无米之炊”。

深圳福田

不过,计划赶不上变化,没想到住宅用地问题这么快就得到解决,由此可见国家对特区的建设还是大力支持的。深圳这么迫切的要解决高房价问题,不能忍受房价长期的涨下去,实在是到了不得不“刮骨疗伤”的地步。

2018年,华为出动40辆8吨货车,共计60车次,外加1500辆客车(大巴70辆),满载着2700名员工,将终端业务、企业数据中心从深圳搬迁至东莞松山湖。深圳是华为的出生地,若不是到了“不得已”的时刻,华为又怎么会下定决心花费巨资搬迁。

深圳华为,仰或是东莞华为?

此后,不断有年轻人选择逃离深圳的表述出现。特别是今年以来,很多年轻人回家过年后,因为疫情的原因,就再也没有选择回到深圳。深圳的写字楼空置率达到历史顶峰的27%,并且未来三年时间,还会有600-700万平的新楼进入楼市,写字楼面积几乎要翻倍

与此同时,工厂出现了用工荒,高薪难招人,频频发生一个岗位挂几个月招不到人的情况。即便是从地铁的客流量来看,2020年深圳实际管辖的人口,可能会出现历史上从未有过的净流出。那些不坚定的“深漂”,最终还是走了,不带走一片云彩。

深圳地铁

2020年5月选取的周三、周四,上班日的地铁流量统计(均不含港铁(深圳)所辖4号线客流)

2020年5月13日(周三),深铁所辖7条运营线路,总客运量为408.2万乘次;

2020年5月14日(周四),深铁所辖7条运营线路,总客运量为407.2万乘次;

2020年5月20日(周三),深铁所辖7条运营线路,总客运量达441.5万乘次;

2020年5月21日(周四),深铁所辖7条运营线路,总客运量达411.1万乘次;

拥挤的地铁

2019年11月选取周三、周四,上班日的地铁流量统计:

2019年11月28日(周四),深铁所辖7条运营线路,总客运量为526.6万乘次,最大出行量站点为车公庙站,共计7.5万乘次。

2019年11月27日(周三),深铁所辖7条运营线路,总客运量为520.6万乘次,最大出行量站点为车公庙站,共计7.4万乘次。

车公庙

相比2019年,当前深圳地铁每天的人流量爆减100W左右。相信生活在深圳的朋友,不管是从日常挤地铁的直观感受,还是吃饭、购物、逛街可以明显的感觉出来,深圳人流量降低了很多,不少年轻人选择了用脚投票。

占深圳外来人口比例大省的湖南、湖北、江西等省份,二线城市长沙、武汉的快速崛起,也将深圳的吸引力再次拉下一个台阶

深圳东门人流量锐减

高昂的房租,每天花费近一个小时的交通时间,永远挤不上去的4号线地铁,吃不完的猪脚饭,还不完的房贷,这些都是深圳年轻人生活中的痛点。“时间就是金钱,效率就是生命”,深圳口号变成了空话,背负着高房价的深圳犹如一个臃肿的胖子。

但是,深圳终究还是国家的亲儿子,建设先进示范特区不光是“口嗨”而已,岂能让高房价绑架了经济发展?这不,要地给地,只要经济发展搞起来,土地你可以自己去折腾。

房价破20万/㎡的后海

2010年之前,深圳被一张铁丝网一分为二,关内和关外实行不同的法律法规,关内才是真正的特区,而当时关内的面积仅有395平方千米。

从1978年设立特区到2010年,395平方千米土地早就被消耗殆尽。特区政府想办法让部分产业搬迁到关外,但企业是百般不情愿。关内关外虽仅有一步之遥,但却是两个世界。

直到7月1日,国务院批准,将宝安、龙岗合并进深圳特区,享受特区的权利。铁丝网被拆除,深圳特区的面积一下子增加了1600平方千米,面积一下子扩大4倍有余。

大量写字楼准备入市

10年之后,深圳的土地资源又变得异常稀缺了,很难找出成片的工业用地,有什么发展计划都因为土地稀缺而变得异常困难。这不,“只要思想不滑坡,方法总比困难多”。

凤岗镇、清溪镇、塘厦镇、惠州市惠阳区和大亚湾,这些地方哪天被划入了深圳特区,纯属意料之外,情理之中。深圳作为示范特区,又岂能因为土地问题而影响经济发展。

如果这些土地还不够用,那还可以将惠州的11599平方千米纳入特区,东莞也有2460.1平方千米,只要中央愿意,深莞惠都可以在一起。

深圳福田CBD

所以,深圳土地稀缺是一个伪命题,当影响到经济发展大计后,就会被毫不犹豫的解决掉。深圳也是准备投入大量资源解决住宅稀缺问题,决心日月可鉴,房价的走势方向将会在3年内变得明朗。

只是不知道那时候的年轻人,还会不会怀揣着一颗“深圳梦”来闯荡。


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